Grundschuld: Hausbesitz Und Bank.pdf

Gehört mein Haus der Bank?

Die Zinsen für Immobilienkredite befinden sich derzeit auf einem historischen Tiefstand. Dennoch ist bei der Bestellung von Grundschulden im Rahmen von Immobilienfinanzierungen häufig von 15% Zinsen oder mehr die Rede. Handelt es sich hierbei um ein Verschulden? Und was bedeuten Begriffe wie Grundschuld, Zwangsvollstreckungsunterwerfung und abstraktes Schuldanerkenntnis?

Die Grundschuld bedeutet, dass die Immobilie an die Bank verpfändet wird. Die Bank erwirbt jedoch nur eine Sicherheit, dass sie aus dem Versteigerungserlös einen bestimmten Anteil erhält. Dieser Anteil errechnet sich aus dem Nennbetrag der Grundschuld sowie den vereinbarten Grundschuldzinsen. Die Grundschuldzinsen sind als eine Art Puffer zu verstehen, um das Sicherungsvermögen für den Fall zu erhöhen, dass ausnahmsweise durch Verzugszinsen und Kosten mehr als der Nennbetrag der Grundschuld geschuldet wird.

Eine Grundschuldbestellung ist jedoch deutlich mehr als eine bloße Formalie. Sie kann zur Folge haben, dass das eigene Wohnhaus auch für die Überziehung des Girokontos oder gar Kredite, die im Rahmen eines Unternehmens aufgenommen wurden, haftet. Um überhaupt ein Zwangsversteigerungsverfahren einleiten zu können, benötigt die Bank einen Vollstreckungstitel gegen den Immobilieneigentümer. Die meisten Banken verlangen daher eine sogenannte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung.

Häufig ist darüber hinaus auch ein sog. abstraktes Schuldanerkenntnis mit persönlicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung erforderlich. Durch das Schuldanerkenntnis verpflichtet sich der Schuldner, nicht nur mit seiner Immobilie zu haften, sondern im gleichen Umfang auch mit seinem sonstigen Vermögen, also insbesondere seinem Barvermögen und seinem Einkommen. Durch die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung erhält die Bank auch einen Vollstreckungstitel, so dass eine Pfändung in das Sparkonto oder in den Gehaltsanspruch ohne vorherige zivilgerichtliche Klage ermöglicht wird.